Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.
Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами, а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).
Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.
1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации. Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.
2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).
В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.
Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
6.1. Учет и налогообложение при заключении договора долевого строительства
Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство с привлечением специализированного заказчика, то деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов – участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.
Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов – участников долевого строительства. Эти средства в соответствии с п.п. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 «Целевое финансирование»).
Средства целевого финансирования отражаются до окончания строительства в разделе «Долгосрочные обязательства» по вновь вводимой строке «Средства целевого финансирования строительства».
Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:
– НДС – в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39 и п.п. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;
– налогом на прибыль – согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
Указанный порядок налогообложения разъяснен письмами Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283 и от 23.11.04 г. № 07-05-14/306 «Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций-инвесторов и организаций-застройщиков».
Денежные средства, предназначенные для оплаты услуг застройщика по исполнению договора, учитываются как полученные авансы, с суммы которых начисляется НДС.
Застройщик перечисляет заказчику денежные средства на строительство объекта недвижимости согласно графику финансирования, приложенному к договору на выполнение функций заказчика. При этом в учете делается запись:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства», Кредит 51 «Расчетные счета».
В период подготовительных работ по реализации инвестиционного проекта застройщик несет расходы по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений. Он также размещает заказы на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство, состав документации приведен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, к ней относятся:
– градостроительный план земельного участка;
– проектная документация (включая проект организации строительства объекта и др.).
Эти расходы являются капитальными затратами по строительству объекта, состав которых установлен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.04 г. № 15/1. Они предварительно учитываются на счете 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».
По окончании строительства и вводу объекта в эксплуатацию застройщик на основании полученных от заказчика передаточных документов присоединяет стоимость капитальных затрат к учтенным ранее расходам. Таким образом, на балансе застройщика формируется инвентарная стоимость объекта недвижимости. При этом в учете делаются следующие записи:
Дебет 08-3, Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства»;
Дебет 19, субсчет 1 «НДС при приобретении основных средств», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства».
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает объекты долевого строительства его участникам. С момента уплаты участником в полном объеме денежных средств по договору и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика и участника по договору считаются исполненными (ст. 12 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В учете организации-застройщика делается запись:
Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 08-3 – списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.
Суммы учтенного НДС списываются также за счет полученного финансирования, и передается счет-фактура организациям-собственникам построенных объектов.
Финансовый результат от реализации инвестиционного проекта определяется как разница между полученным целевым финансированием и суммой связанных со строительством капитальных затрат. В учете застройщика делаются следующие записи:
Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 91-1 «Прочие доходы» – отражена сумма полученной экономии (дохода);
Дебет 91-2 «Прочие расходы», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС;
Дебет 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов», Кредит 99 «Прибыли и убытки» – отражена сумма прибыли;
Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – начислена в бюджет сумма налога на прибыль.
В составе доходов застройщика отражается также сумма вознаграждения за услуги по исполнению договора, которая входит в цену договора согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поступающие от участников денежные средства в счет вознаграждения учитываются предварительно на субсчете 2 «Расчеты по авансам полученным» счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». От сумм полученных авансов исчисляется НДС.
Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 «Основное производство» и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы можно списать в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства (ст. 318 НК РФ в ред. Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»). НДС, относящийся к расходам по содержанию застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке.
По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за вычетом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли. Данный порядок разъяснен письмом Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283.
При получении экономии исчисляются НДС и налог на прибыль.
Дебет 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит 90-1 «Выручка» – отражен доход от реализации услуг;
Дебет 62-2 «Расчеты по авансам полученным», Кредит 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – произведен зачет ранее полученного аванса;
Дебет 90-3 «НДС», Кредит 68-2 «Расчеты по НДС» – начислен НДС с полученных авансов;
Дебет. 68, субсчет «Расчеты по налогу на добавленную стоимость», Кредит 62 – принят к вычету НДС, уплаченный ранее с авансов;
Дебет 90-2 «Себестоимость продаж», Кредит 20 «Основное производство» – списаны расходы по содержанию застройщика;
Дебет 90-9 «Прибыль (убыток) от продаж» (99 «Прибыли и убытки»), Кредит 99 (90-9) – определен финансовый результат.
Застройщик ведет долевое строительство многоквартирного дома. Инвестиционная стоимость объекта составляет 35 400 000 руб., в том числе вознаграждения застройщика за услуги по исполнению договора – 885 000 руб. До получения разрешения на строительство оплачено изготовление исходно-разрешительной и проектной документации в размере 4 012 000 руб., в том числе НДС – 612 000 руб. По договору аренды земельного участка застройщик уплатил 826 000 руб., в том числе НДС – 126 000 руб.
Строительство ведет организация, с которой заключен договор на выполнение функций заказчика. Застройщик финансирует строительство по согласованному графику платежей, экономия от строительства объекта остается в распоряжении заказчика.
Хозяйственные операции по инвестиционной деятельности застройщика отражены записями:
Дебет 51 «Расчетные счета», Кредит 86 «Целевое финансирование» – 34 515 000 руб. – получены денежные средства (инвестиции) от участников долевого строительства;
Дебет 51 «Расчетные счета», Кредит 62-2 «Расчеты по авансам полученным» – 885 000 руб. – получено вознаграждение за оказание услуг по исполнению договора;
Дебет 62-2 «НДС по приобретенным МПЗ», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – 135 000 руб. – начислен НДС с суммы полученного вознаграждения;
Дебет 08-3, Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 3 400 000 руб. – приняты к учету капитальные затраты по изготовлению и разработке исходно-разрешительной и проектной документации;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 612 000 руб. – отражен НДС;
Дебет 08-3, Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 700 000 руб. – учтены расходы по арендной плате по договору аренды земельного участка для строительства;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 126 000 руб. – отражен НДС;
Дебет 76, субсчет «Расчеты с заказчиками по переданным средствам на финансирование строительства», Кредит 51 «Расчетные счета» – 29 677 000 руб. – перечислены заказчику инвестиционные взносы на финансирование объекта долевого строительства;
Дебет 08-3, Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиками по переданным средствам на финансирование строительства» – 25 150 000 руб. – учтены полученные от заказчика капитальные затраты по строительству в размере инвестиционного взноса по окончании строительства объекта;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиками по переданным средствам на финансирование строительства» – 4 527 000 руб. – принят к учету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам.
Передача объектов долевого строительства и закрытие инвестиционного проекта отражаются в учете записями:
Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 08-3 – 29 250 000 руб. – списана инвестиционная стоимость объекта недвижимости;
Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» – 5 265 000 руб. – списан НДС.
Доходы и расходы застройщика от оказания услуг по договору отражены следующими записями:
Дебет 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит 90-1 «Выручка» – 885 000 руб. – отражена сумма вознаграждения застройщика;
Дебет 62-2 «Расчеты по авансам полученным», Кредит 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками»– 885 000 руб. – проведен зачет ранее полученного аванса;
Дебет 90-3 «НДС», Кредит 68-2 «Расчеты по НДС» – 135 000 руб. – начислен НДС от суммы вознаграждения;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на добавленную стоимость», Кредит 62 – 135 000 руб. – принят к вычету НДС с суммы полученного ранее аванса;
Дебет 90-2 «Себестоимость продаж», Кредит 20 «Основное производство» – 685 000 руб. – списаны расходы по содержанию застройщика;
Дебет 90-9 «Прибыль (убыток) от продаж», Кредит 99 «Прибыли и убытки» – 65 000 руб. – определен финансовый результат (прибыль) от оказанных по договору услуг;
Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – 15 600 руб. – исчислен налог на прибыль.
Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции, то организации долевого строительства застройщик наряду с учетом основной инвестиционной деятельности ведет также учет капитальных затрат, связанных со строительством.
Капитальные затраты группируются по статьям сводного сметного расчета стоимости строительства (строительные и монтажные работы, оборудование, прочие работы и затраты) на основании договоров с поставщиками и подрядчиками и первичных учетных документов. Состав капитальных затрат определяется сметной документацией в соответствии с Методикой. Стоимость капитальных затрат отражается в учете следующими записями:
Дебет 08-3, Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».
Хозяйственные операции по учету целевого финансирования, передаче объектов долевого строительства его участникам, определению финансового результата от реализации инвестиционного проекта, а также учету доходов и расходов застройщика от оказания услуг по исполнению договора участия в долевом строительстве отражаются так же, как и при первом способе.
Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика, в этом случае застройщик, совмещая функции заказчика и подрядчика, должен вести раздельный учет по каждому виду осуществляемой деятельности:
– инвестиционной деятельности по привлечению средств;
– деятельности заказчика по организации строительства;
– подрядной деятельности по строительству (возведению объекта недвижимости).
При данном способе организации долевого строительства свои особенности имеет совмещение учета подрядной деятельности с учетом капитальных затрат и инвестиций. Так, поступающие от участников долевого строительства денежные средства (инвестиции) квалифицируют в целях налогообложения как авансы заказчиков, полученные для использования в подрядной деятельности застройщика. Данные средства принимаются к учету на счет 86 «Целевое финансирование». По мере поступления средств на расчетные счета застройщика отражается начисление НДС.
Другой особенностью является совмещение учета капитальных затрат в части выполненных строительно-монтажных работ и раздельного учета доходов и расходов от сдачи работ по строительству и определения финансового результата по подрядной деятельности.
Стоимость работ по строительству объекта недвижимости отражается на основании актов формы КС-2 следующими записями:
Дебет 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит 90-1 «Выручка» – стоимость работ включена в состав выручки по подрядной деятельности;
Дебет 08-3, Кредит 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – стоимость работ включена в состав капитальных затрат (по деятельности заказчика-застройщика);
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками»– принят к учету оплаченный НДС;
Дебет 90-2 «Себестоимость продаж», Кредит 20 «Основное производство» – списаны расходы, связанные с выполнением работ;
Дебет 90-3 «НДС», Кредит 68-2 «Расчеты по НДС» – начислен НДС;
Дебет 68-2 «Расчеты по НДС», Кредит 19 «НДС по приобретенным ценностям» – принят к вычету НДС, исчисленный ранее с полученных авансов;
Дебет 90-9 «Прибыль (убыток) от продаж», Кредит 99 «Прибыли и убытки» – отражен финансовый результат от подрядной деятельности;
Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»– исчислен налог на прибыль.
Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждены Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (с изм. и доп. от 16 января 2007 г.).
В состав отчетности включается следующая информация.
1. Отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение № 1 к Правилам).
2. Сведения о многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, строящемся застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение № 2 к Правилам). Согласно п. 8 Правил эта форма заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. При наличии расторгнутых за отчетный период договоров (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора. При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам (графа 11 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств.
3. Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства (приложение № 3 к Правилам). Согласно п. 9 Правил указанная форма содержит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости. При наличии прочих расходов (графа 7 формы) в составе отчетности представляется справка с указанием направления расходования денежных средств в соответствии с проектной документацией, предусматривающей это направление расходования.
4. Сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (приложение № 4 к Правилам).
5. Ежеквартальная бухгалтерская отчетность застройщика (по итогам iv квартала – годовая), составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Отчетность составляется по состоянию на последний календарный день квартала календарного года (т.е. на 31 марта, 30 июня, 30 октября, 31 декабря). Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Отчетность представляется в уполномоченный орган (ФСФР России) не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала. Отчетность за IV квартал представляется не позднее 90 дней после окончания IV квартала. Датой представления отчетности считается дата ее поступления в уполномоченный орган.
Порядок заполнения форм ежеквартальной отчетности застройщика установлен Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденными приказом ФСФР России от 12.01.06 г. № 06-2/пз-н.
Отчетность составляется на основе:
– индивидуальных данных застройщика;
– данных о создаваемых объектах недвижимости;
– данных бухгалтерского учета и отчетных документов застройщика.
Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» (с изм. и доп. от 16 января 2007 г.) установлены для применения с 1 января2007 г. следующие нормативы.
1. Минимальный размер собственных денежных средств застройщика – 7% средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.
2. Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:
норматив обеспечения обязательств – не менее 1;
норматив целевого использования средств – не более 1;
норматив безубыточности – не менее 1.
Расчет размера собственных денежных средств, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно.
К застройщику, не соблюдающему установленные Правительством Российской Федерации нормативы финансовой устойчивости его деятельности, применяются санкции, предусмотренные частью 7 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.
Такие же санкции применяются к застройщику в других случаях:
– при задержке более чем на 30 дней представления ежеквартальной отчетности;
– в случае неудовлетворения требований участников долевого строительства по возврату полученных по договору денежных средств;
– при нарушении порядка уплаты денежных средств участнику долевого строительства в виде возмещения убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором или федеральными законами денежных средств.
6.2. Учет и налогообложение при строительстве хозяйственным способом
К строительным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, которые организация проводит собственными силами, то есть выводит на стройку рабочих основного производства и закрывает на них зарплату по нарядам на строительство. При этом если отдельные работы выполняют подрядные организации, их к работам, выполненным хозяйственным способом не причисляют (Письмо МНС РФ от 24 марта 2004 г. № 03-1-08/819/16 «О порядке определения налоговой базы по НДС»).
Вместе с материальными затратами в состав расходов на строительство хозяйственным способом включаются (имеют значительный удельный вес) расходы на оплату труда работников с начислением единого социального налога. Однако с начислением ЕСН на заработную плату работников, занятых на сооружении объекта амортизируемого имущества, можно подождать, а то и вовсе не облагать данным налогом суммы оплаты труда указанного персонала. Такие утверждения основаны на ошибочной трактовке нормы п. 3 ст. 236 НК РФ. В соответствии с этой нормой выплаты и иные вознаграждения по трудовым договорам и договорам гражданско-правового характера не признаются объектом обложения ЕСН, если у налогоплательщиков-организаций такие выплаты не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль в текущем отчетном (налоговом) периоде.
Действительно в процессе возведения объекта строительства расходы по оплате труда работников, а также начисленные с этой заработной платы суммы ЕСН подлежат учету в первоначальной стоимости объекта амортизируемого имущества и уменьшают налогооблагаемую прибыль не в текущем периоде, а в будущем через амортизационные отчисления. Такая точка зрения представляется необоснованной, поскольку она игнорирует сам факт учета начисленных сумм ЕСН при обложении налогом на прибыль через амортизационные отчисления, несмотря на то, что строительство осуществляется за счет чистой прибыли предприятия (организации).
И так как обычно хозяйственным способом строят крупные объекты, то организации, выплачивающие своим работникам (нередко членам профсоюза) заработную плату по строительным нарядам, оставляют этих рабочих без пенсионного обеспечения и других социальных гарантий, а это может вызвать социальную напряженность в коллективе и чревато судебными разбирательствами.
И даже если построенный объект будет содержаться за счет организации и не принесет доходов. То ЕСН на оплату труда его строителей следует включать в стоимость создаваемого объекта наравне с прочими расходами на строительство и относить через амортизационные отчисления за счет чистой прибыли, по причине равного предоставления социальных гарантий всем работникам основного производства, в том числе направленным на строительство хозяйственным способом.
Не стоит забывать, что на сумму не начисленного ЕСН будет занижена первоначальная стоимость сооруженного объекта и искажена сумма НДС, подлежащая начислению на стоимость выполненного объема работ для собственного потребления. В результате к налогоплательщику, не начислившему и не уплатившему ЕСН с сумм оплаты труда работников строительства, могут применить дополнительно и налоговые санкции по ст. 120 НК РФ (за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения, влекущее штраф в размере 5000 руб.).
С 1 января 2006 года налоговая база по СМР, выполненным хозяйственным способом, определяется на последний день каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ). Поэтому начислять налог и составлять счет-фактуру на выполненные строительно-монтажные работы следует каждый последний день месяца.
Если строительство началось еще в 2004 году (или раньше), то налоговая база по строительно-монтажным работам для собственного потребления, выполненным до 1 января 2005 года, определяется после того, как объект будет принят на учет (п. 4 ст. 3 Закона № 119-ФЗ). Если же строительство велось в 2005 году, то НДС по строительно-монтажным работам для собственного потребления, выполненным с 1 января по 31 декабря 2005 года, нужно было начислить 31 декабря 2005 года (п. 6 ст. 3 Закона № 119-ФЗ).
Организация строит объект с марта 2004 года. Стоимость всех расходов на строительство (без учета НДС) в 2004 году – 218 000 руб., в 2005 году – 300 000 руб., в январе 2006 года – 42 000 руб.
31 декабря 2005 года организация должна была составить счет-фактуру на сумму 300 000 руб., с учетом НДС – 54 000 руб. (300 000 руб. х 18%).
31 января 2006 года нужно было составить счет-фактуру на сумму 42 000 руб., с учетом НДС – 7560 руб. (42 000 руб. х 18%). В месяце, когда строительство будет завершено, организация выпишет два счета-фактуры, в одном из которых будут указаны суммы расходов последнего месяца строительства, а в другом – сумма расходов на строительство объекта, произведенных до 1 января 2005 года. В примере это 218 000 руб., кроме того НДС – 39 240 руб. (218 000 руб. х 18%).
Организация осуществляет строительство помещения собственными силами, в январе 2008 г. на него были произведены следующие расходы:
1) использовано материалов на сумму 120 000 руб.,
2) начислена зарплата работникам, участвующим в возведении объекта (с учетом ЕСН и страховых взносов), – 98 000 руб.,
3) расходы по вывозу с объекта мусора сторонней организацией составили 50 000 руб. (без учета НДС),
4) стоимость работ по устройству фундамента, выполненных подрядчиком, – 280 000 руб. (без учета НДС).
Таким образом, налоговая база составит 548 000 руб. (120 000 + 98 000 + 50 000 + 280 000), а сумма НДС будет равна 98 640 руб. (548 000 руб. х 18%).
С 1 января 2006 года налоговые вычеты по товарам, работам и услугам, приобретенным организацией для выполнения строительных работ, подлежат вычету в общеустановленном порядке (п. 5 ст. 172 НК РФ).
По строительным работам, выполненным в 2008 г. для собственного потребления, моментом определения налоговой базы признается последний день месяца каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).
Организация строит производственное здание собственными силами. Сметная стоимость работ – 2 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб. Начало строительства – февраль, окончание – ноябрь 2008 г. В феврале для выполнения СМР организация приобрела материалы на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. Стоимость работ, выполненных за февраль, составила 600 000 руб.
По итогам налогового периода (февраля 2008 г.) организация должна со стоимости выполненных работ исчислить НДС в сумме 108 000 руб. (600 000 руб. х 18%). В том же месяце организация вправе принять к вычету сумму НДС по приобретенным материалам – 180 000 руб.
После уплаты налога, исчисленного со стоимости выполненных в феврале строительных работ, на основании декларации по НДС за 1 квартал 2008 г. в следующем налоговом периоде – 2 квартале 2008 г. сумму НДС организация может принять к вычету, сумма налога -108 000 руб.
В аналогичном порядке исчисляется НДС со стоимости СМР, выполненных собственными силами, в марте 2008 г. и по окончании каждого месяца до завершения строительства объекта.
Если строительство объекта собственными силами начато до 1 января 2006 года, а закончено после этой даты, то п. 3, 4, 5 и 6 ст. 3 3акона № 119-ФЗ предусмотрены переходные положения.
Итак, все строительные работы, выполненные собственными силами по объектам, строительство которых не завершено на 1 января 2006 года, условно разделены на две категории:
1) строительно-монтажные работы для собственного потребления, выполненные до 1 января 2005 года;
2) строительно-монтажные работы для собственного потребления, выполненные в течение 2005 года.
Для первой категории работ налоговая база определяется после принятия на учет соответствующего объекта завершенного капитального строительства (основных средств) (п. 10 ст. 167 НК РФ (в редакции, действовавшей до 2006 года)).
Условия принятия к вычету НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком для выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, а также по суммам налога, исчисленным при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления, определены п. 3 и 5 ст. 3 Закона № 119-ФЗ.
Поэтому, вычеты сумм НДС, уплаченных по товарам (работам, услугам), производятся:
1) по мере постановки на учет объектов завершенного капитального строительства, используемых в операциях, признаваемых объектами налогообложения (п. 3),
2) с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5).
Для второй категории работ момент определения налоговой базы – 31 декабря 2005 года. Это значит, что суммы НДС, не исчисленные налогоплательщиком до указанной даты (включительно) по строительно-монтажным работам для собственного потребления, выполненным с 1 января 2005 года, должны быть рассчитаны исходя из фактических расходов на объем работ, произведенных до 31 декабря 2005 года (включительно).
Однако вычет сумм налога, исчисленного по СМР для собственного потребления, можно будет произвести после уплаты налога в бюджет, то есть в следующем налоговом периоде (месяце или квартале) 2006 года. Вычет «входного» НДС возможен только в части сумм, уплаченных поставщикам (п. 6 ст. 3 Закона № 119-ФЗ). Сумма НДС, начисленная на стоимость СМР, которые выполнены в 2005 г., предъявляется к вычету после уплаты в бюджет.
Организация собственными силами строит производственный объект. Начало строительства – май 2004 года, а окончание – июнь 2006. Объект будет введен в эксплуатацию в июне 2006 года. Для целей налогового учета начислять амортизацию по этому объекту организация начнет с июля 2006 года. Общая сметная стоимость работ составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС 540 000 руб.
Допустим, что стоимость СМР по годам такова:
2004 год – 900 000 руб.;
2005 год – 1 500 000 руб.;
2006 год – 600 000 руб.
Организация приобрела строительные материалы:
в 2004 году – на сумму 354 000 руб., в том числе НДС 54 000 руб.;
2005 году – на сумму 708 000 руб., в том числе НДС 108 000 руб.
Из них использовано при выполнении СМР в течение 2005 года материалов на сумму 531 000 руб., в том числе НДС 81 000 руб.
В 2006 году строительные материалы не приобретались.
Работы выполнены в 2006 году
Допустим, что с января по май 2006 года ежемесячно стоимость выполненных собственными силами СМР составит 120 000 руб. (600 000 руб. / 5 мес.), в этом случае расчет налоговой базы и вычеты по этим СМР будут произведены в следующем порядке:
31 января исчисляется НДС со стоимости СМР за январь в сумме 21 600 руб. (120 000 руб. х 18%);
28 февраля исчисляется НДС со стоимости СМР за февраль в сумме 21 600 руб. (120 000 руб. х 18%), а налог, уплаченный по СМР за январь в соответствии со ст. 173 НК РФ, принимается к вычету;
31 марта в аналогичном порядке исчисляется НДС со стоимости СМР за март и применяется налоговый вычет по СМР за февраль, и далее в таком же порядке до завершения выполнения налогоплательщиком СМР для собственного потребления.
Вычеты по суммам налога, исчисленным по СМР для собственного потребления, применяются при условии, что завершенный капитальным строительством объект впоследствии будет использован в операциях, облагаемых НДС.
Работы выполнены в 2005 году
31 декабря 2005 года организация исчислила НДС с объема СМР, выполненных в 2005 году, – 270 000 руб. (1 500 000 руб. х 18%). Налоговый вычет можно было применить только в части НДС со стоимости материалов, использованных в СМР за 2005 год. Она составила 531 000 руб. Следовательно, 31 декабря 2005 года можно было принять к вычету НДС в сумме 81 000 руб. (531 000 руб. х 18 / 118).
Налоговый вычет в данном случае имел место только после оплаты этих материалов.
НДС, который исчислен ранее, со стоимости выполненных в 2005 году СМР и уплачен в бюджет, можно принять к вычету в январе 2006 года (ст. 173 НК РФ).
Работы выполнены в 2004 году
В июне 2006 года объект введен в эксплуатацию. На эту дату организация должна исчислить НДС со стоимости СМР, выполненных в 2004 году. Сумма налога составила 162 000 руб. (900 000 руб. х 18%). Одновременно организация вправе принять к вычету «входной» НДС, уплаченный со стоимости материалов, использованных для выполнения СМР в 2004 году, в размере 54 000 руб.
Налоговые вычеты «входного» НДС по материалам применяются только в том случае, если эти материалы были оплачены поставщикам (включая соответствующие суммы налога).
В налоговом учете с июля 2006 года начислена амортизация по введенному в эксплуатацию объекту. На основании этого, организация должна принять к вычету налог, исчисленный в июне 2006 года со стоимости СМР, выполненных в 2004 году, в размере 162 000 руб. Эта сумма налога должна быть уплачена в бюджет в соответствии со ст. 173 НК РФ.
Кроме того, у организации в учете числится остаток НДС в сумме 27 000 руб. (108 000 руб. – 81 000 руб.) по материалам, приобретенным в 2005 году, но не использованным при выполнении СМР в 2005 году. Эти материалы организация использовала при выполнении СМР в 2006 году. Особого порядка применения вычетов в отношении этих сумм налога переходными положениями Закона № 119-ФЗ не предусмотрено. Поэтому организация сумму по материалам вправе принять к вычету в порядке, действовавшем до 1 января 2006 года, то есть в момент начисления в налоговом учете амортизации по введенному в эксплуатацию объекту (п. 5 ст. 172 НК РФ) (письмо Минфина России от 16.01.2006 № 03-04-15/01).
Согласно п.п."г" п.3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 г. N 160 (далее - Положение по учету инвестиций), заказчик-застройщик, получивший согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) денежные средства, учитывает их как дополнительные целевые поступления, которые не являются объектом обложения НДС.
Учет затрат по строительству объекта, формирующих его инвентарную стоимость, осуществляется застройщиком на счете 08 "Капитальные вложения" по договорной стоимости с учетом сумм НДС, уплаченных подрядным организациям (п.3.1.2 Положения по учету инвестиций, п.п."в" п.2 ст.7 Закона Российской Федерации от 6.12.91 г. N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость").
От решения вопроса об определении статуса инвестора (дольщика) (является ли он застройщиком по строительству своей части жилья или его следует рассматривать, скорее, как покупателя) зависит порядок учета приобретенных квартир.
В соответствии с п.п."г" п. 3.1.8 Положения по учету инвестиций дольщик признан застройщиком, который на основании п.48 инструкции Госналогслужбы России от 11.10.95 г. N 39 законченные капитальным строительством объекты должен отражать в учете по фактически произведенным затратам, включая уплаченные суммы НДС.
Учитывая сказанное, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлтерской фирмы по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.
При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтером в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации, если не доказано обратное, в соответствии со ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) признается цена, указанная сторонами сделки. Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства (п.50 инструкции Госналогслужбы России N 39, письмо Департамента налоговых реформ Минфина России от 17.06.97 г. N 04-07-04). Исчисление налога производится по расчетной ставке 16,67%. Во избежание разногласий с налоговыми органами по вопросу несоответствия суммы НДС стоимости реализуемой квартиры в счетах-фактурах, оформленных при передаче квартир, делается пометка "с межценовой разницы".
Изложенный порядок исчисления НДС действует до 1 января 2001 г., т.е. до вступления в силу абзацев 6 и 7 п.5 ст.1 Федерального закона от 2.01.2000 г. N 36-ФЗ "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость" (с изм. и доп. от 5.08.2000 г.), в соответствии с которым суммы НДС по вводимым в эксплуатацию законченным капитальным строительством объектам, уплаченные подрядным организациям, ... вычитаются из сумм налога, подлежащих взносу в бюджет в момент ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства.
Пример 1. По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлтерская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлтерская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:
Дебет счета 76, Кредит счета 51 - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Дебет счета 41, Кредит счета 76 - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Дебет счета 46, Кредит счета 41 - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию
Дебет счета 62, Кредит счета 46 - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир
Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир
Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 333 400 руб. (2 000 000 руб. х 16,67%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).
Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст.40 НК РФ.
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.
Применение кассового аппарата застройщиком
Ситуация 1.
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?
Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».
Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ
Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?
Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.
Вебинары для бухгалтеров
Таблица 1. Учетные записи застройщик
| Операции | N строки | Дебет | Кредит |
| До получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Отражаются обязательства сторон по заключенным ДДУ в части целевого финансирования строительства (п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ) | 1 | 76 | 86 |
| Поступают средства целевого финансирования | 2 | 51 | 76 |
| Поступают средства на содержание застройщика | 3 | 51 | 62 |
| Признаются затраты на строительство | 4 | 08 | 60, 76 и др. |
| Признаются затраты на содержание застройщика | 5 | 20 | 02, 10, 70, 69 |
| На дату получения разрешения (ст. 55 ГрК РФ) | |||
| Приняты к учету отдельные квартиры по учетной стоимости (исходя из доли площади квартиры в общей жилой площади дома) | 6 | 43 | 08 |
| Закрывается счет 08 — при наличии экономии застройщика | 7 | 08 | 91 |
| После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию | |||
| Списываются квартиры в связи с регистрацией дольщиками права собственности | 8 | 86 | 43 |
| Признаны текущие затраты (не предусмотренные сводным сметным расчетом) | 9 | 26 | 02, 10, 70, 69, |
| Списаны текущие затраты в отсутствие выручки | 10 | 91 | 26 |
| Признана выручка от оказания услуг (каждому дольщику в отдельности) | 11 | 62 | 90 |
| Списаны затраты на содержание застройщика | 12 | 90 | 20, 26 |
| Закрытие счетов 90 и 91 для выявления финансового результата — если в обоих случаях прибыль | 13 | 90,91 | 99 |
| Начислен налог на прибыль | 14 | 99 | 68 |
Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанем номера строки и комментария
- Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
- Как только ДДУ будут оплачены полностью — счет 76 закроется.
- Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
- Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
- Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
- Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления N 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
- Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
- Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
- Так учитывают затраты на содержание дома, оконченного строительством. Актива они не порождают. Содержание квартир, которые обрели собственников, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
- Эта проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
- Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету). Счет 26 списывается в полной сумме.
- Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
- Убыток отражают обратными проводками.
- Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.
Налоговый учет у застройщика
Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306.
Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).
Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.
Светлана Сабянина
Методологические разработки ведения бухгалтерского и налогового учета долевого строительства. Практика специалистов IPT. Часть II
В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.
Согласно норме НК РФ: «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.
По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».
Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.
Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.
Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае - как договор оказания услуг.
Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.
Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций - застройщиков.
Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.
Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.
Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.
Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве
1) НДС
Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, - что подразумевается под «объектами».
Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.
Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.
Если «объект» - это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?
А именно:
. Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?
И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.
Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.
Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.
Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.
Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.
Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.
2) Налог на прибыль
Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.
Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.
В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.
Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).
Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.
Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…
А на протяжении всего строительства:
Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика. И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.
Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов. Учет у застройщика при строительстве жилых домов.
Вопрос: Когда заказчик застройщик генподрядчик в одном лице. Наша организация ведет строительство жилых домов без генподрядчика, СМР выполняют разные подрядчики. Как вести бухгалтерский и налоговый учет доходов т.к. наша организация получается вроде бы выполняет функции генподрядчика. А также.Нужна на эту тему арбитражная практика
Ответ:
Организация обязана вести учет как генеральный подрядчик с отражением операций по строительству на счете 08 (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).
При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.
В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг ().
В поддержку такого подхода выступают арбитражные суды (см. например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.07.2017 № Ф07-6302/2017).
Обоснование
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ . Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Бухучет
Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:
Строительство собственными силами
Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.
Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):
Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69
, 70...)
- списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.
При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.
В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:
- получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.
Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).
- начислен НДС с полученных авансов;
Дебет 08 Кредит 60 (10, 70, 69...)
- отражены затраты по строительству объекта;
Дебет 19 Кредит 60
- отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
- принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
Дебет 08 Кредит 26
- отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;
Дебет 19 Кредит 60
- отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.
На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
- отражена выручка от реализации по договору долевого участия;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;
- принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;
Дебет 90-2 Кредит 08-3
- списана на расходы стоимость строительства.
Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:
Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.
Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
ОСНО: строительство собственными силами
При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:
Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации ( и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке . Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550 .
Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно ().
Пример отражения в бухгалтерском и налоговом учете генподрядчика и застройщика в одном лице строительства жилого дома. Строительство финансируется дольщиками - заключены договоры долевого участия в строительстве.
ООО «Альфа» (застройщик и генеральный подрядчик в одном лице) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Срок строительства: 2015-2017 годы.
Условиями этих договоров предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств составляет 38 232 000 руб.
Построенный дом введен в эксплуатацию в марте 2017 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи.
Стоимость израсходованных материалов на строительство - 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% - 4 576 271 руб.). Для простоты восприятия примера затраты на зарплату строителей, аренду спецтехники и прочие, которые учитываются в стоимости строительства, в цифрах не приведены.
Так как строительные работы носят долгосрочный характер, бухгалтер вел учет способом «по мере готовности» по правилам ПБУ 2/2008 (п. 1 ПБУ 2/2008). Выручку он определял исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату.
В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей бухучета степень завершенности строительства определяется по доле фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов (согласно смете).
Для простоты восприятия примера доля рассчитана на примере сметной стоимости материалов на строительство. Предполагаемые расходы на материалы (согласно смете) - 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 18% - 4 576 271 руб.).
Помесячные данные по стройке следующие:
| Период | Фактически израсходовано материалов | Доля фактически понесенных расходов в общем объеме предполагаемых расходов | Выручка |
| ноябрь 2015 года | 354 000 руб. (в т. ч. НДС 54 000 руб.) | 0,01 (354 000 руб.: 30 000 000 руб.) | 382 320 руб. (38 232 000 руб. * 0,01) |
| декабрь 2015 года | 944 000 руб. (в т. ч. НДС 144 000 руб.) | 0,03 (944 000 руб.: 30 000 000 руб.) | 1 146 960 руб. (38 232 000 руб. * 0,03) |
| … | … | … | … |
| Итого | 30 000 000 руб. (в т. ч. НДС 4 576 271 руб.) | X | 38 232 000 руб. |
В учете бухгалтер сделал следующие проводки.
В ноябре 2015 года:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
- 38 232 000 руб. - получены денежные средства от дольщиков.
Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, бухгалтер в полном объеме включил в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как частичную оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 5 832 000 руб. (38 232 000 руб. * 18/118) - начислен НДС с полученных авансов;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 51
- 5 832 000 руб. - НДС с полученных авансов уплачен в бюджет;
Дебет 10 Кредит 60
- 300 000 руб. - приобретены материалы для строительства объекта;
Дебет 19 Кредит 60
- 54 000 руб. - отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 54 000 руб. - принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;
Дебет 60 Кредит 51
- 354 000 руб. - перечислены деньги поставщику за материалы.
Материальные затраты на строительство жилого дома бухгалтер отразил на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в соответствии с рекомендациями Минфина России (письмо от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02).
Дебет 08 Кредит 10
- 300 000 руб. - отражены материальные затраты по строительству объекта.
Остальные затраты, связанные со строительством дома (зарплата строителей; аренда спецтехники; амортизация основных средств, которые задействованы в стройке, и т. д.), бухгалтер также отразил по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами , , , и другими.
Выручку и расходы за ноябрь 2015 года бухгалтер отразил так:
Дебет 46 Кредит 90-1
- 382 320 руб. - учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;
Дебет 90-2 Кредит 08
- 300 000 руб. - признаны расходы за отчетный период;
- 58 320 руб. (382 320 руб. * 18/118) - отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в ноябре.
В декабре 2015 года:
Дебет 10 Кредит 60
- 800 000 руб. - приобретены материалы для строительства объекта;
Дебет 19 Кредит 60
- 144 000 руб. - отражен входной НДС, предъявленный поставщиками;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 144 000 руб. - принят к вычету НДС, предъявленный поставщиками;
И другими.
Выручку и расходы за декабрь 2015 года бухгалтер отразил так:
Дебет 46 Кредит 90-1
- 1 146 960 руб. - учтена выручка по договору участия в долевом строительстве методом «по мере готовности»;
Дебет 90-2 Кредит 08
- 800 000 руб. - признаны расходы за отчетный период;
Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам»
- 174 960 руб. (1 146 960 руб. * 18/118) - отражен НДС, начисленный с выручки от выполнения работ в декабре.
На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику бухгалтер сделал проводки:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 46
- 38 232 000 руб. - погашена задолженность перед дольщиками;
Дебет 76 субсчет «НДС по выполненным, но не сданным строительным работам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 5 832 000 руб. - начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
- 5 832 000 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов.
В налоговом учете по долгосрочным договорам доход от реализации определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ самостоятельно с учетом принципа формирования расходов. Поэтому доход бухгалтер определял так же, как и в бухучете, исходя из подтвержденной степени завершенности работ на отчетную дату. В соответствии с учетной политикой «Альфы» для целей налогового учета степень завершенности строительства определяется по доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
Отвечает Александр Сорокин,
заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России
«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в
